전세자금대출 원리금상환액 소득공제 40%, 총급여 5,200만원이면 환급액은 얼마일까 — 2027년 부부 공제 개편안까지

정정 2026년 10월 14일: 연 400만원 한도를 상환액에 적용해 공제액을 160만원으로 계산했던 것을 소득세법 제52조 제4항대로 바로잡았습니다(상환액 792만원 × 40% = 316.8만원이 전액 공제되므로 15% 구간 총 절감액은 약 26.4만원이 아니라 약 52.3만원). 세율 구간별 표와 한도 설명, 발표 부처(재정경제부), 월세 세액공제 개편안의 청년 공제율도 함께 정정했습니다. 출처: 국가법령정보센터 소득세법 제52조, 대한민국 정책브리핑.

핵심 요약

• 공제율은 원리금 상환액의 40%, 한도는 주택청약종합저축 공제와 합산 연 400만원이다. 한도는 상환액이 아니라 공제액에 걸리므로, 한도를 다 쓰려면 연간 상환액이 1,000만원이어야 한다.
• 아래 사례(보증금 3억원 중 2억원을 연 3.96%로 대출, 이자만 납부)의 연간 상환액은 792만원, 공제액은 316.8만원이다.
• 같은 316.8만원이라도 실제로 돌아오는 돈은 과세표준 구간에 따라 20.9만원(6%)·52.3만원(15%)·83.6만원(24%)으로 갈린다. 지방소득세를 포함한 금액이다.
• 부부가 각각 공제받는 안은 2026년 세제개편 정부안 단계이고, 통과되더라도 부부합산 한도는 연 400만원으로 유지될 예정이다.

수치 확인일: 2026년 10월 14일.

전세보증금을 마련하려고 은행에서 전세자금대출을 받았다면, 그 대출의 원리금 상환액 중 일부를 연말정산에서 소득공제로 돌려받을 수 있다. 국세청이 "주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제"라는 이름으로 운영하는 항목이다. 이 글은 제도를 나열하는 대신, 조건을 구체적으로 정한 임차인 한 사람을 세워 두고 그 사람이 계약서를 쓴 시점부터 환급액이 확정되기까지 어느 지점에서 금액이 갈리는지를 따라간다.

서울 시내 아파트 단지 외관(예시 이미지, 본문 사례와 직접 관련된 특정 단지 아님). 사진: ZbnKhl, 원본 파일 Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

따라갈 사례의 조건

무주택 세대주이고 총급여가 5,200만원인 근로소득자가, 서울에서 전용 59㎡ 아파트를 보증금 3억원에 전세 계약하면서 이 중 2억원을 은행 전세자금대출로 조달했다고 가정한다. 금리는 연 3.96%로 가정했다(금리비교 매체 집계치를 참고한 가정값이며, 실제 적용 금리는 전국은행연합회 소비자포털의 은행별 전세자금대출 금리 공시에서 직접 확인해야 한다). 전세대출은 통상 원금을 만기(2년)에 일시상환하고 매달 이자만 납부하는 구조여서, 이 사례의 연간 상환액은 2억원 × 3.96% = 792만원이 된다.

항목	금액	비고
전세자금대출 원금	2억원	보증금 3억원 중 대출 비중
적용 금리	연 3.96%	계산용 가정값 — 실제 금리는 전국은행연합회 소비자포털 공시로 확인
연간 이자(원리금) 상환액	792만원	이자만 납부하는 구조 가정
공제액(상환액 792만원 × 40%)	316.8만원	근로소득금액에서 차감
연간 공제 한도	400만원	한도는 상환액이 아니라 공제액에 걸린다 — 316.8만원은 한도 이내여서 전액 공제(소득세법 제52조 제4항 단서)
적용 소득세율(가정)	15%	총급여 5,200만원, 1인 근로자 기준 과세표준 구간 가정
소득세 절감액	약 47.5만원	316.8만원 × 15%
지방소득세 절감액	약 4.8만원	소득세 절감액의 10%
총 환급 효과	약 52.3만원	다른 소득공제·세액공제 항목과 합산 시 실제 환급액은 달라질 수 있음

첫 번째 갈림길 — 이 임차인은 애초에 대상인가

금액을 계산하기 전에 통과해야 하는 관문이 있다. 국세청이 안내하는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 과세기간 종료일(12월 31일) 기준으로 무주택 세대의 세대주인 근로소득자가, 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하, 오피스텔 포함) 주택을 임차하기 위해 받은 대출의 원리금 상환액에 대해 적용된다. 사례의 임차인은 59㎡ 아파트의 무주택 세대주이고 대출 명의자도 본인이므로 세 요건을 모두 통과한다. (기준: 국세청 연말정산 안내, 2026-09-29 확인)

여기서 탈락하는 경우가 생각보다 많다. 첫째, 이 공제는 이름 그대로 "차입금"에 대한 공제여서 보증금 전액을 자기자금으로 마련했다면 공제 대상 자체가 없다. 둘째, 원칙적으로 세대주만 공제를 받을 수 있고 세대원(배우자 등)은 세대주가 주택 관련 다른 공제를 받고 있지 않고 본인이 임대차 계약자 겸 대출 명의자인 경우에 한해 예외적으로 공제받는다. 맞벌이 부부가 각자 소득이 있어도 현재 규정상 부부가 동시에 각각 공제를 받는 구조가 기본이 아니라는 뜻이다. 그래서 확인 순서는 계약 전이 가장 쉽다 — 주민등록등본으로 12월 31일 기준 무주택 세대주 여부, 임대차계약서로 전용면적, 대출 계약서로 명의자를 보는 세 가지다.

두 번째 갈림길 — 400만원 한도는 어디에 걸리는가

사례의 공제액은 316.8만원이고 한도는 400만원이다. 이 두 숫자를 맞대는 방식이 이 공제에서 가장 자주 틀리는 부분이다. 연 400만원 한도는 상환액에 걸리는 것이 아니라 상환액의 40%를 곱한 공제액에 걸린다. 소득세법 제52조 제4항은 원리금 상환액의 100분의 40을 공제하되 "그 공제하는 금액"과 주택마련저축 공제금액의 합계가 연 400만원을 넘으면 초과분을 없는 것으로 한다고 정하고 있다.

따라서 한도를 다 쓰는 지점은 연간 상환액 1,000만원이다. 사례의 792만원은 아직 그 아래여서, 대출이 늘거나 금리가 오르면 공제액과 절감액도 함께 늘어난다. 반대로 주택청약종합저축을 월 20만원씩 넣고 있었다면 그 공제액이 먼저 한도를 잠식하므로, 전세대출 공제로 추가로 받을 수 있는 실질 여유분은 그만큼 줄어든다. 두 항목은 따로 계산하지 말고 반드시 합산해 확인해야 한다.

세 번째 갈림길 — 같은 공제액인데 환급액이 두 배 벌어진다

실제 환급액은 공제액이 아니라 "공제액 × 적용 세율"이다. 같은 316.8만원 공제를 받더라도 과세표준 구간에 따라 돌아오는 돈은 이렇게 달라진다. 아래 표는 지방소득세(10%)를 포함한 총 절감액이다.

적용 소득세율 구간	공제액(792만원 × 40%)	소득세 절감	지방소득세 포함 총 절감
6%(과세표준 1,400만원 이하)	316.8만원	19.0만원	20.9만원
15%(과세표준 1,400만~5,000만원)	316.8만원	47.5만원	52.3만원
24%(과세표준 5,000만~8,800만원)	316.8만원	76.0만원	83.6만원

과세표준은 총급여가 아니라 각종 공제를 반영한 이후의 금액이므로, 총급여 5,200만원이라고 반드시 15% 구간에 해당하는 것은 아니다. 부양가족 수나 다른 공제 항목에 따라 6% 구간에 머무르거나 24% 구간으로 넘어갈 수도 있고, 구간이 한 단계만 달라져도 환급액은 거의 두 배 가까이 벌어진다. 정확한 구간은 국세청 홈택스 연말정산 미리보기에서 본인 명세로 확인하는 것이 가장 정확하다.

Tip: 연말정산 공제는 1년치 상환 내역을 미리 정리해 두면 계산이 훨씬 수월합니다. 원리금 상환액을 달마다 적어 두는 가계부 플래너나, 구간별 환급액을 직접 따져볼 때 쓰는 금융 계산기가 도움이 됩니다. (이 링크는 아마존 어소시어츠 제휴 링크로, 구매 시 저희가 소정의 수수료를 받을 수 있습니다.)

같은 임차인이 월세를 살았다면 숫자가 어떻게 바뀌나

사례를 한 칸만 옮겨 보면 제도가 달라진다. 전세자금대출 원리금상환액 공제와 자주 헷갈리는 것이 월세 세액공제인데, 이름은 비슷하지만 구조는 전혀 다르다. 월세 세액공제는 "세액공제"라서 산출세액에서 바로 빼주고, 소득공제인 전세대출 공제보다 체감 절감액이 더 크게 느껴지는 경우가 많다. 대신 총급여 8천만원 이하라는 소득 요건이 있고, 공제율은 총급여 구간에 따라 15%·17%로 나뉜다. 반면 전세대출 원리금상환액 공제는 총급여 상한이 별도로 없는 대신, 반드시 "대출"이 있어야 하고 공제 효과는 본인의 한계세율에 따라 달라진다.

구분	전세자금대출 원리금상환액 소득공제	월세 세액공제
공제 방식	소득공제(과세표준에서 차감)	세액공제(산출세액에서 직접 차감)
총급여 요건	별도 상한 없음(무주택 세대주 요건만)	총급여 8천만원 이하
공제율	상환액의 40%	총급여 구간별 15%·17%
연간 한도	400만원(주택마련저축과 합산)	2026년 현재 1,000만원(개편안 통과 시 1,200만원)
필수 조건	임차 목적 대출이 실제로 있어야 함	월세 임대차계약과 실제 월세 지급 내역

즉 자기자금으로 전세금을 낸 세입자는 두 제도 중 어느 쪽에도 해당하지 않고, 대출을 낀 전세 세입자는 원리금상환액 공제만, 월세 세입자는 조건이 맞으면 세액공제 쪽이 실제 환급 효과가 더 큰 경우가 많다. 두 제도를 같은 선상에서 비교하기보다 본인이 어느 요건에 해당하는지부터 확인하는 것이 순서다.

이 사례가 알려주지 않는 것

사례 하나를 끝까지 따라가면 금액은 선명해지지만, 그 금액만 보고 결정하면 놓치는 것이 있다.

• 공제 효과(연 최대 몇십만원)는 전세대출 자체의 이자 부담(연 수백만원)에 비하면 작다. 공제를 받으려고 굳이 대출 규모를 키우는 것은 배보다 배꼽이 큰 선택이 된다.
• 주택청약종합저축 공제와 합산 한도를 공유하므로, 청약저축을 월 20만원씩 넣고 있다면 이미 그것만으로 한도에 근접했을 수 있다.
• 세대주 요건 때문에, 세대 분리 여부나 계약자·대출 명의자가 누구인지에 따라 공제 대상에서 아예 빠질 수 있다.
• 연간 이자·원금 상환액은 은행 대출 상환내역서로 확인해야 하고, 본인 과세표준 구간은 홈택스 연말정산 미리보기로 가늠하는 것이 가장 빠르다.

정리하면, 이 사례의 임차인이 공제 하나로 돌려받는 돈은 세율 구간에 따라 대략 20만~80만원대다. 큰 금액은 아니지만 서류 몇 장만 챙기면 받을 수 있는 돈이고, 동시에 전세자금대출을 받을지 말지를 결정할 기준이 될 정도로 크지도 않다.

2027년에 이 사례가 달라지는 부분

재정경제부(옛 기획재정부)는 2026년 세제개편안에 이 구조를 바꾸는 내용을 담아 9월 정기국회에 제출했다. 핵심은 직장이나 학업 때문에 따로 거주하는 무주택 부부가 각자 부담한 대출 상환액에 대해 각각 공제를 받을 수 있도록 허용하는 안이다. 다만 부부합산 한도는 여전히 연 400만원으로 유지될 예정이어서, 세대를 분리해 각자 공제를 신청하더라도 두 사람의 공제액을 더한 값이 400만원을 넘지는 못한다. 함께 발표된 월세 세액공제 한도 상향안(연 1,000만원 → 1,200만원)도 같은 개편안에 포함되어 있고, 공제율은 일반 근로자는 17%·15%가 그대로지만 15~34세 청년에게는 소득 수준과 관계없이 17%를 적용하는 내용이 담겼다(대한민국 정책브리핑).

이 안은 아직 법으로 확정되지 않았다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 국회에 제출된 정부안 단계이며, 발표 자료상으로는 2027년 귀속 소득분부터 적용될 것으로 예상되지만 시행 시점과 구체적 금액은 국회 논의 과정에서 조정될 수 있다. "부부 각각 공제가 된다"를 지금 확정된 사실처럼 받아들이거나, 이 개편안 하나만 보고 세대 분리나 계약 명의를 조정하는 것은 이르다는 뜻이다.

자주 묻는 질문

전세자금대출 소득공제는 얼마까지 받을 수 있나요?

원리금 상환액의 40%를 공제하고, 주택청약종합저축 공제와 합산해 연 400만원이 한도입니다. 한도는 상환액이 아니라 공제액에 걸리므로 한도를 다 쓰는 지점은 연간 상환액 1,000만원입니다.

총급여 5,200만원이면 환급액이 얼마인가요?

위 사례(2억원·연 3.96%, 연 상환액 792만원) 기준으로 공제액은 316.8만원이고, 15% 구간이면 지방소득세를 포함해 약 52.3만원입니다. 과세표준 구간이 6%면 약 20.9만원, 24%면 약 83.6만원으로 갈립니다.

전세보증금을 자기자금으로 냈으면 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 차입금에 대한 공제여서 임차 목적 대출이 실제로 있어야 합니다. 월세 세액공제도 월세 계약과 지급 내역이 전제이므로, 대출 없는 전세는 두 제도 모두에 해당하지 않습니다.

맞벌이 부부가 각각 공제받을 수 있나요?

현행 규정에서는 원칙적으로 세대주 한 사람입니다. 세대원은 세대주가 주택 관련 다른 공제를 받지 않고 본인이 계약자 겸 대출 명의자일 때만 예외적으로 받습니다. 별거 무주택 부부의 각각 공제는 2026년 세제개편 정부안에 담겼으나 아직 국회 통과 전이고, 통과되어도 부부합산 400만원 한도는 유지될 예정입니다.

주택청약종합저축 공제와 같이 받을 수 있나요?

같이 받을 수 있지만 한도 400만원을 공유합니다. 청약저축을 월 20만원씩 넣고 있다면 그 공제액이 한도를 먼저 쓰기 때문에, 두 항목을 합산한 금액으로 여유분을 확인해야 합니다.

월세 세액공제와 어느 쪽이 유리한가요?

적용 요건이 달라서 둘 중 하나를 고르는 문제가 아닙니다. 월세 세입자는 세액공제라 체감 절감액이 큰 경우가 많지만 총급여 8천만원 이하 요건이 있고, 전세 세입자는 대출이 있어야 하며 절감액이 본인 한계세율에 따라 달라집니다.

출처

• 국세청, 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 안내 — nts.go.kr
• KB국민은행 생각(KB Think), 2026년 전세대출 연말정산 소득공제 안내 — kbthink.com (2025-12-23 기준 자료)
• Getzip, 2026년 9월 은행별 대출금리 비교(전세자금대출 평균 3.96%) — getzip.kr
• 2026년 세제개편안(전세대출 부부 각각 공제, 월세 세액공제 한도 상향) 관련 보도 — asiatop.co.kr

이 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 하며, 개인의 구체적인 공제·환급액은 부양가족 수, 다른 소득·세액공제 항목, 실제 대출 조건에 따라 달라진다. 정확한 상담은 세무사 등 자격을 갖춘 전문가 또는 국세청 홈택스를 통해 받기 바란다.